Omgaan met demografische krimp: Bouwen, slopen of bouwen voor leegstand? (2 van 3)

Demografische krimp kan tot blinde paniek leiden bij gemeenten en woningcorporaties. Demografische krimp wordt vaak gezien als een bedreiging voor de lokale woningmarkt en samenleving. Wanneer niet ingegrepen wordt kan demografische krimp ook daadwerkelijk leiden tot de horrorbeelden van Detroit en verlaten spookdorpen. Daarom hanteren gemeenten en woningcorporaties strategieën voor het omgaan met demografische krimp. Maar wat doen ze dan? En is dat verstandig?

Michigan Theatre te Detroit wat in onbruik is geraakt en nu wordt gebruikt als parkeerplaats

Bron: www.ruimtevolk.nl

 Leegstand

Doordat er meer ruimte ontstaat op de woningmarkt neemt de vraag naar kleine, slecht gelegen woningen af. Dit zorgt voor een overschot aan woningen en wijken die niet passen binnen de veranderde vraaggerichte woningmarkt.  Deze woningen en wijken zullen te kampen krijgen met leegstand.  Leegstand is een teken van verloedering en wordt door velen gezien als het begin van het einde voor een buurt. Gemeenten kunnen hierdoor voor een dilemma worden geplaatst: slopen of niet slopen? Bouwen of niet bouwen?

Slopen

Door te slopen verdwijnen de minst aantrekkelijke delen van de woningvoorraad. Wanneer dit gepaard gaat met herstructurering door middel van vervanging, verdunning of vergroening kan het aanzien van deze buurten meer voldoen aan de vraaggerichte kwaliteitseisen wat inhoudt dat woonwijken meer toekomstbestendig worden gemaakt. Gezien de noodzaak hiervan wordt door sommige wetenschappers gepleit voor een ruimtelijke agenda die aanstuurt op een omslag in het denken voor wat betreft verdunning, vergroening en wellicht ontstedelijking.

Bouwen

Alhoewel slopen in eerste instantie de meest logische keuze lijkt bij een confrontatie met demografische krimp, wordt er in veel gevallen toch gekozen voor het bouwen van nieuwe woningen om demografische krimp te voorkomen of te bestrijden. Veel gemeenten beschouwen demografische krimp en het daarmee samenhangende aantal inwoners als bedreiging en als een schrikbeeld. Om demografische krimp te voorkomen of te bestrijden kiezen veel gemeenten voor strategieën gericht op vraaggerichte woningbouw en het stimuleren van de werkgelegenheid. Vooral het ontwikkelen en stimuleren van een kwalitatief hoogwaardig woonmilieu door het ontwikkelen van unieke woonprojecten en nieuwe woonconcepten komt vaak voor.

Op deze manier dienen nieuwe inwoners te worden aangetrokken of op zijn minst huidige inwoners vastgehouden te worden.

Woonconsument

Het inzetten op kwalitatief hoogwaardige woonmilieus is op korte termijn goed nieuws voor de woonconsument. Niet zozeer kwantiteit maar kwaliteit gaat de doorslag geven voor het aanbod voor woonconsumenten. De vraag van de woonconsument komt hierbij centraal te staan en de positie van de woonconsument wordt hierdoor sterker. De omslag van aanbod- naar vraagmarkt is echter alleen goed nieuws wanneer de woningen die niet meer aansluiten bij de wensen van de woonconsument worden gesloopt. Gebeurt dit niet dan zal leegstand in minder aantrekkelijke wijken leiden tot een neerwaartse vervalspiraal.

Bouwen voor leegstand

De hardere concurrentiestrijd tussen gemeenten om nieuwe inwoners te trekken houdt niet alleen een gevaar in voor leegstand in bestaande minder aantrekkelijke wijken maar ook voor leegstand in nieuwbouw. Deze toekomstige situatie voor de woningbouw laat zich vergelijken met de huidige situatie voor de bedrijventerreinen. Als gevolg van de concurrentie tussen gemeenten om werkgelegenheid is er sprake van een groot overschot van bedrijventerreinen. Het gevaar van leegstand wordt versterkt doordat veel gemeenten inzetten op dezelfde doelgroepen: senioren en randstedelingen die een kwalitatief hoogwaardig en betaalbaar woonmilieu zoeken.

Behalve slopen zijn er dus weinig strategieën die daadwerkelijk bijdragen aan het goed opvangen van demografische krimp. Gemeenten en woningcorporaties hebben daarnaast de neiging allemaal in te zetten op dezelfde bevolkingsgroepen en op dezelfde manier van vernieuwing van de woningmarkt. Hierdoor worden gemeenten en woningcorporaties concurrenten van elkaar met het grote gevaar dat de effecten van demografische krimp alleen maar vergroot worden. In het volgende artikel wordt ingegaan op de vraag hoe gemeenten en woningcorporaties wel op een verstandige manier de demografische krimp kunnen opvangen. (Auteur Erwijn Harsevoort)